Vecinos preocupados por la modificación del COU dan detalles del por qué dicen NO

El viernes pasado se reunieron en la Plaza Primera Junta para acordar un documento en donde fundamentan el repudio al Código de Ordenamiento Urbano. Mientras esperan a presentarse en la Fiscalía para recurrir a la Justicia y conseguir que se escuche los planteos que tienen como ciudadanos, además de que avance una investigación hecha por el Concejo Deliberante en la que se señala a Gerardo Galli por irregularidades en su gestión, invitan a la comunidad a que lean el texto que prepararon, que explica las bases de la negativa a aceptar el proyecto que se trabajará en la Comisión de Obras del HCD.

Los vecinos que le dicen NO al proyecto del Código de Ordenamiento Urbano como está planteado por el Ejecutivo municipal y se tratará en el HCD, desarrollaron un texto que detalla lo que sacaron en conclusión sobre la norma que se quiere modificar, para que los vecinos que no están en tema pero tienen en interés en saber cuál es la problemática, qué comprende y cuáles pueden ser los efectos negativos para la ciudad si no se respetan las pautas que tanto vecinos como asociaciones y grupos de profesionales, además del Consejo Asesor Urbanístico, expusieron.

Este lunes 22 de junio, de 11 a 12 hs aproximadamente, algunos residentes se reunirán en Mar Azul en la calle 34 entre Av. Mar del Plata y Punta del Este (frente a la farmacia) para que quienes quieran firmar el petitorio que se va a presentar el miércoles en la Fiscalia, puedan acercarse. «En dicho documento, se pide la destitución del Secretario Galli y la suspensión del tratamiento del COU hasta que pase la pandemia», detalla la iniciativa vecinal que ya lleva varios capítulos atrás de esta modificación del Código de ordenamiento Urbano, mucho intercambio social y sobre todo compromiso con el lugar.

EL DOCUMENTO QUE FUNDAMENTA EL NO

¿Qué propone el nuevo Plan de Ordenamiento Urbano?
● El Plan de Ordenamiento Urbano establece las reglas de juego sobre las que se desarrolla la producción y reproducción del espacio urbano.
● La propuesta que está en debate, propone incorporar como suelo urbano,
progresivamente, a lo que actualmente es área complementaria, desde el límite norte urbanizado de la ciudad hasta el límite con el Partido de Pinamar, y desde Mar Azul hasta la Reserva del Faro Querandí.
● El uso del suelo que se le está asignando a este área a urbanizar, en el área norte (al sur del Partido, el caso es similar, con ligeras modificaciones), está compuesto por una primera franja de unos 450 metros para:
○ Estadios e instalaciones para eventos y deportes, parques temáticos,
parques acuáticos, establecimientos termales, hipódromos, velódromos,
circuitos de moto cross y automovilismo en cualquiera de sus formas,
canchas de golf, camping, parques, exposiciones permanentes, viveros,
predios abiertos para eventos musicales, centros de convenciones, etc.
○ Incluye fundamentalmente a los “abiertos al uso colectivo”
○ Puertos náuticos deportivos.
○ Uso hotelero de categoría 3 estrellas o superior
Luego, lo que abarca la mayor parte de la superficie a urbanizar, en un ancho aproximado de 2,2 km, consiste en:
● Residencial unifamiliar
● Prevé escasa población fuera de temporada. Se concibe como una zona
orientada a preeminentemente al emplazamiento de viviendas de temporada turística.
● No requiere necesariamente de proximidad al transporte público, pues se
supone que la población que la ocupe ha llegado a la ciudad por sus medios.
● Si bien me resultó imposible encontrar la nueva altura establecida para el área costera ya consolidada (debido a la mala organización de la información en el dropbox de la Municipalidad), el video publicado hace días por algunes arquitectes, que estuvieron dedicándose a estudiar el nuevo Plan de Ordenamiento Municipal, afirma que se prevé una altura de 5 pisos sobre todo el frente costero de Villa Gesell.
● Se propone financiar la ejecución de las obras de infraestructura necesarias para el área urbana consolidada, a través de dos mecanismos:
○ Tasa de visado de proyecto particularizado: Es decir, una tasa adicional que se cobrará a cada nuevo proyecto de construcción. De esta manera, se ata la posibilidad de provisión de infraestructura de la población residente, al éxito del proyecto de especulación inmobiliaria.
○ Participación en la valorización inmobiliaria: En este punto, reconocen que no es posible cuantificar cuál sería el aporte de este método, ya que existe la posibilidad del pago de esta contribución en forma de suelo.
¿cómo justifican la propuesta?
● Uno de los argumentos utilizados refiere a que el Decreto-Ley 8912, establece que debe asignársele un uso a la totalidad del suelo del Municipio. Esto está establecido en el artículo 27 de dicho Decreto-Ley. Sin embargo, en ningún momento se establece que ese uso debe necesariamente ser urbano. Es posible establecer zonas de reserva, e incluso “zonas de recuperación de dunas o médanos vivos”, todo esto establecido en el artículo 7° de dicha normativa.
● Crecimiento del turismo, similar al crecimiento vegetativo de la población. Esto puede por lo menos problematizarse con el siguiente cuadro, construido a partir de la Encuesta de ocupación hotelera publicada por el INDEC, entre 2015 y 2019.
Cantidad de plazas ocupadas en temporada turística en Villa Gesell, por mes
Enero Febrero Diciembre Total Total ene-feb
2015 442.201 338.044 108.021 888.266 780.245
2016 402.604 359.048 113.368 875.020 761.652
2017 365.484 331.954 93.530 790.968 697.438
2018 390.925 353.136 101.239 845.300 744.061
2019 364.555 351.797 716.352
Fuente: Elaboración a partir de Encuesta de ocupación hotelera. INDEC
● Densidad poblacional superior a la permitida. Utilizando un método de cálculo a mi entender criticable, demuestran que Villa Gesell está superando la densidad máxima admitida en el Decreto-Ley 8912. Ahora, incluso dando por cierta esta afirmación, resulta en extremo contradictorio que entonces el plan proponga aumentar la densidad poblacional sobre el área urbana ya consolidada.
● Al gobierno municipal le interesa conseguir rápidamente la aprobación del nuevo plan de ordenamiento. En palabras del intendente “(…) Sabés como se da trabajo a Villa Gesell? es sencillo. Tenemos que aprobar el COU, el Código de Ordenamiento Urbano que permita traer inversiones seguras a Villa Gesell, y que realmente esas inversiones estén enfocadas a desarrollar zonas que todavía no se han desarrollado.” , entendiendo que una de las principales actividades que históricamente dinamizan la economía local fuera de la temporada, la construcción, está encontrando un límite a su reproducción en la actual normativa.
De esta manera, el nuevo Plan de Ordenamiento Municipal apunta a consolidar al turismo y la construcción como los dos ejes principales de la economía local. Dos actividades que implican en general una alta precarización laboral.

¿Qué podemos exigir?
● Participación activa y deliberante de la comunidad en la elaboración del Plan de Ordenamiento Urbano.
● Comunicación clara del proyecto de Código.
● Minimización de las expectativas de valorización del suelo como eje central en el planteo de la nueva normativa.
● Que se garantice el acceso a la vivienda digna al conjunto de la población. En Villa Gesell, según el Censo de Población, Hogares y Vivienda, en 2010 existían unas 40% de las viviendas existentes con un uso turístico. Mientras tanto, existían unas 400 viviendas que no cumplían con las condiciones mínimas de habitabilidad, así como otras 300 en condiciones de hacinamiento de hogares.
● Extensión de la red de servicios públicos, que alcance a la totalidad de la población, con plazos claramente establecidos, y sin atarlo al éxito de la especulación inmobiliaria.
● Construcción de los equipamientos urbanos necesarios (educación, salud, etc).
● De acuerdo con el art. 17 del Decreto-Ley 8912, demostrar la existencia de fuentes de aprovisionamiento de agua potable en calidad y cantidad para satisfacer las necesidades totales de la población potencial a servir sobre el área de ampliación del núcleo urbano.
● Fijación de Zonas Especiales de Interés Social (ZEIS). Se trata de una figura que establecidas por la Ley 14449 (art 44), “con la finalidad de asegurar las condiciones legales para la puesta en marcha de procesos de regularización urbana y dominial,
resguardar la permanencia de la población residente y promover la construcción de viviendas y urbanizaciones sociales planificadas.”
● Inclusión en el POM de Planes de integración socio-urbana, también establecidos en la ley 14449 (art. 27). Se trata del “conjunto de acciones que de forma progresiva, integral y participativa, incluyan, entre otras, la construcción, mejora y ampliación de las viviendas, del equipamiento social y de la infraestructura, el acceso a los servicios, el tratamiento de los espacios libres y públicos, la eliminación de barreras urbanas, cuando existieran, la mejora en la accesibilidad y conectividad, el saneamiento y mitigación ambiental, el redimensionamiento parcelario y la regularización dominial.”
● Estudio de impacto ambiental, que contemple al conjunto del proyecto de Plan de Ordenamiento Municipal.

¿Por qué podemos exigirlo?
● En la Ley 14449 de acceso justo al hábitat (art. 10), sancionada luego de una fuerte movilización popular, se establecen los siguientes principios rectores:
○ a) El derecho a la ciudad y a la vivienda.
○ b) La función social de la propiedad.
○ c) La gestión democrática de la ciudad.
○ d) El reparto equitativo de cargas y beneficios.
● “La gestión democrática de la ciudad se entiende como un proceso de toma de decisiones que asegure la participación activa, protagónica, deliberante y autogestionada de la comunidad en general y de los ciudadanos en particular y, en
especial, de las organizaciones o asociaciones civiles que fomenten el acceso al habitat y a la vivienda (art. 13 Ley 14.449)