Un informe preciso y claro sacude al nuevo COU

Se trata del trabajo realizado por los integrantes del Consejo Asesor Urbanístico creado a partir de la Ordenanza 2824/18, en el que trabajaron junto al Colegio de Arquitectos geselinos, vecinos, prestadores turísticos, otros profesionales e integrantes de trece asociaciones civiles del partido. Según expresaron los referentes del CAU, el arquitecto Gerardo Galli, se mostró abierto a aportes. Además, se tiene prevista una entrevista con el Intendente Gustavo Barrera para conversar sobre estos cambios sugeridos.

«La modificación propuesta por el Municipio de Villa Gesell no refleja la premisa inicial que debe ser la base más sólida de un plan de estas características y que debiera responder a la pregunta ¿Qué ciudad queremos?», así comienza el documento que detalla el replanteo de la norma que contiene las ausencias y las readecuaciones, tanto generales como particulares, sugeridas al Ejecutivo Municipal y al HCD (que es el ámbito donde se debe aprobarlo por medio de una Ordenanza).

El Consejo Asesor Urbanístico terminó una etapa de trabajo en la que se dedicó a traducir lo que la Municipalidad de Villa Gesell, en cabeza del arquitecto Gerardo Galli, trazó y pensó para lo que es el desarrollo, nada más y nada menos para todo el Partido de Villa Gesell. Según Pablo La Frossia, delegado del Colegio de Arquitectos y Gabriela Moreno, integrante del CAU y Presidente de la SOFO Mar de las Pampas, «el Secretario de Planeamiento municipal se mostró abierto a las sugerencias», más allá de que la opinión del CAU no sea vinculante.

Como lo habían anticipado, a partir del saber profesional enriquecido por las motivaciones y pensamientos de distintos actores de la comunidad, lograron plasmar en un documento el pensamiento popular sobre a dónde y cómo debería proyectarse la ciudad. Este trabajo, también será llevado al despacho del Intendente Gustavo Barrera por quienes lo delinearon.

La comunicación difundida por el CAU resalta: «La modificación propuesta por el Municipio de Villa Gesell no refleja la premisa inicial que debe ser la base más sólida de un plan de estas características y que debiera responder a la pregunta ¿Qué ciudad queremos?»

Y detalla que «la respuesta a ese interrogante es tan amplia que va, desde atender a la principal industria “el turismo”, la imagen de ciudad, cómo se presenta ante sus habitantes/visitantes y hasta la organización del territorio». Además, es contundente al expresar: «Luego de una minuciosa lectura del COU, consideramos que no existe la necesidad de hacer cambios tan profundos sobre bases tan dudosas, sin estudios previos».

Por ello, creen que «realizar la actualización del código con la incorporación de tierra al ejido urbano, el tratamiento de usos en toda la superficie de la ciudad basado en un criterio puramente mercantilista y teniendo como objetivo el mayor desarrollo inmobiliario que nos permita la legislación vigente, es muy factible y altamente probable que nos conduzca a un fracaso como ciudad. Una ciudad que aspira a estar en equilibrio con la naturaleza».

Como ausencias importantes en el Plan, los profesionales citan las siguientes:

• No existe en el proyecto una Evaluación Ambiental Estratégica, que considere la capacidad de carga que puede resistir la zona, sea esta en el interior del partido como en el frente costero, con un plan de remediación, atenuación del impacto. Que tenga como objetivo lograr un adecuado equilibrio entre las dimensiones económicas, sociales y ambientales para un desarrollo sostenible.
• El sector de playas no se ha tenido en cuenta en ninguna parte del código.
• No hay un proyecto de obra para contener las vertientes pluviales, con un estudio hidráulico, desde un plan director que contemple las obras de infraestructura. No hay altimetrías que arrojen pautas topográficas en los futuros desarrollos territoriales.
• Dentro de este desarrollo territorial hacia el norte, sur y oeste del partido, no se consultó y no se acordaron acciones con los propietarios de grandes extensiones de tierras. Creemos que en el intercambio de opiniones se puede abordar a una exitosa división de la tierra y de efectiva realización.
• Falta de relevancia al Código de Preservación Patrimonial como enclave de nuestra historia.

Pero además de detectar lo que creen que el COU debe contener y no tiene, detallaron expresamente que se debería modificar y o preservar en cada zona.

• Colonia Marina

ZP (Zona playa) donde el Código permite 14 metros de altura, 5 pisos, el planteo es bajar la altura a PB y 2 pisos y no más de 9 metros fachada. La propuesta es zonificar parte del frente marítimo de Colonia Marina con USO Unifamiliar exclusivo. Hacia el sur, coincidente con el uso RUP de Mar de las Pampas, que hoy conforman las únicas 4 manzanas unifamiliares del territorio de Villa Gesell, todo a consideración de un relevamiento del lugar.

El esquema general de Colonia Marina será conveniente que replique los lineamientos generales de Mar de las Pampas, un área unifamiliar predominante que envuelva un núcleo multifamiliar hotelero y comercial Se cuestiona de la actual propuesta, que extiende el esquema lineal de la actual Villa Gesell Sur sin interrupción y el uso por estratos, Comercial, Unifamiliar y Multifamiliar.

Zona comercial se propone que los lotes se intercomuniquen, sin cercas en los ejes divisorios permitiendo una vinculación peatonal entre lotes comerciales linderos, peatonalizar la manzana internamente.

Av. 3 desde Paseo 152 hasta llegar a Mar de las Pampas, por la vereda Oeste consideramos de suma utilidad para los vecinos y turistas realizar una bicisenda que permita conectar Gesell Sur con Colonia Marina y Mar de las Pampas, la misma podría contar con bancos, farolas, lugares con sector para realizar ejercicios. La propuesta se orienta a generar un lazo deportivo entre el Sur de Gesell y Mar de las Pampas.

Paseo 162/164 desde Av. 3 hacia el mar, en la actualidad la calle cuenta con tendido eléctrico aéreo por lo cual ya está cedida y abierta, solo hay que cortar y podar acacias para generar una salida directa al mar, dicha playa puede contar con una mini rambla y baños públicos generando una playa nueva y desarticular el tránsito en arterias principales como las Toninas y Las Acacias en Mar de las Pampas, donde estacionan en una curva por donde pasa el colectivo. Estimamos que generando un acceso nuevo sería conveniente por el tránsito y para los inversores que hoy miran Colonia Marina como una buena alternativa para invertir.

Tamaño de los lotes zona R1, según la Ordenanza 2159 deben tener como mínimo 1200m2 y cada 600m2 se puede realizar una vivienda, consideramos que es correcta teniendo en cuenta que Mar de las Pampas y Mar Azul cuenta con superficies más pequeñas. De esta manera serian terrenos más atractivos para los inversores y se lograría una densidad poblacional más baja.

En la zona RM Multifamiliar, consideramos con respecto a la altura de las edificaciones que la misma se tome en cuenta según la distancia al mar, es decir con las construcciones cercanas al mar, la altura debería ser los más baja posible y a medida que se retiran del mar ir incrementando levemente la misma.

• Villa Gesell

Necesita un relevamiento minucioso que no se ve reflejado en el proyecto. Que optimice las posibilidades de la infraestructura instalada y permita una renovación de áreas que hoy permanecen degradadas y a la vez incluya normativas que protejan aquellas que se han demostrado eficaces para generar y promover un paisaje urbano más amigable.

Barrio Norte que mantenga y refuerce el carácter de unifamiliar anulando la posibilidad actual de construir más de una vivienda en lotes que superen los 500 metros cuadrados, acentuar su carácter unifamiliar exclusivo. Igual temperamento en la zona centro y sur que hoy mantienen viviendas unifamiliares predominantes modificando la norma del proyecto que permite el uso de vivienda multifamiliar, como así también respetar las alturas que no superen planta baja y dos pisos en zonas unifamiliares y multifamiliares.

Zona Centro, romper la linealidad de la Avenida 3, planteando polos de actividad comercial y cambiando la continuidad de un zócalo comercial sobre línea municipal que no hace un Villa Gesell atractivo. Las zonas denominadas TTG, en estas zonas que solo sean permitidos proyectos que merezcan la aprobación del HCD y el CAU, siendo necesaria la intervención en esos casos.

Algunos equipamientos urbanos relevantes por su especificidad ya deben ser replanteados, en grado de proyecto indicando a modo de ejemplo.

La sede de Bomberos Voluntarios, el Hospital Municipal, el edificio municipal. Estos tres casos, son ejemplos de emplazamientos en lotes o edificios que resultan inadecuados en la actualidad (y desde hace tiempo), realizar una revisión de la normativa debe proponer posibles emplazamientos para estos USOS, Usos relevantes por su significación en la ciudad, y que indudablemente necesitan nuevas ubicaciones y nuevos edificios. En cada caso, deben pensarse dimensiones de parcelas y ubicaciones para cada uno, y en el impacto revitalizador que esos nuevos edificios pueden promover.

No prever estas relocalizaciones en el nuevo plan urbano en ejecución, restara eficacia al mismo, en su misión esencial de proyectar la transformación del territorio.

Estimular/Desalentar en aquellas zonas, cuyas propiedades cuyos USOS quedaron desactualizadas, por ejemplo, el ingreso a nuestra ciudad donde hay muchos talleres mecánicos, a que puedan contar con premios ya sea por mudar la actividad o bien que generen construcciones nuevas dentro de un morco más actual a la demanda, permitiendo embellecer el ingreso a la ciudad.

Ancho de calles, veredas, retiros de frente, espacios públicos y privados etc.

• Futuro desarrollo Norte y Sur

RFC debe restablecerse como reserva dunícola que mantenga las características paisajísticas naturales, el resto del territorio adjudicarle el USO Residencial Unifamiliar extraurbano con loteos no menores a 2000 metros cuadrados y 30 mts. mínimo de frente.

Reformar la continuidad de las vías de circulación Boulevard y Circunvalación tanto al norte como al sur respetando la topografía del terreno.